Latente belastingen: wat zijn ze en wat doen ze met de prijs?

Wat een latente belasting is

Vastgoed dat lang geleden werd gekocht, staat in de boeken van de vennootschap aan een lage waarde: de aankoopprijs min de afschrijvingen van al die jaren. De werkelijke waarde ligt meestal veel hoger. Het verschil is een meerwaarde die nog niet gerealiseerd is.

Zou de vennootschap het pand vandaag verkopen, dan zou ze op die meerwaarde vennootschapsbelasting betalen, in de regel 25%. Die belasting is nog niet verschuldigd, maar zit wel in de vennootschap. Dat is de latente belasting: een schuld die pas opeisbaar wordt bij verkoop, maar die er wel is.

Een rekenvoorbeeld

Stel: een appartementsgebouw werd dertig jaar geleden gekocht en staat nog voor 600.000 euro in de boeken. Vandaag is het 2.000.000 euro waard. De niet-gerealiseerde meerwaarde bedraagt 1.400.000 euro. Daarop rust een latente vennootschapsbelasting van 25%, of 350.000 euro.

Een koper die de aandelen overneemt, neemt die 350.000 euro mee over. Verkoopt hij het pand ooit, dan betaalt hij die belasting. Wordt de volledige latentie doorgerekend, dan ligt de aandelenprijs dus 350.000 euro onder de waarde van het pand, vóór aftrek van eventuele schulden. Wordt de helft doorgerekend, dan is het 175.000 euro.

Cijfers ter illustratie. De werkelijke berekening hangt af van de boekwaarde, de afschrijvingen, de schulden en het fiscale statuut van de vennootschap.

Waarom niet altijd de volledige latentie wordt doorgerekend

Een koper die de panden lang wil houden, betaalt de belasting misschien nooit, of pas over tientallen jaren. Geld dat pas in de verre toekomst verschuldigd is, weegt vandaag minder. Daarom wordt in de praktijk vaak een deel van de latente belasting in mindering gebracht, niet het geheel. Hoeveel precies, hangt af van de intenties van de koper, de samenstelling van de portefeuille en de onderhandeling.

Omgekeerd: een koper die snel wil doorverkopen, zal de volledige latentie willen doorrekenen. Vraag een koper daarom altijd wat zijn plan met de panden is. Het antwoord zegt iets over zijn berekening.

Andere posten die de prijs beïnvloeden

Latente belastingen zijn de grootste post, maar niet de enige. In een waardering van de aandelen spelen ook mee:

• —De schulden van de vennootschap: kredieten, leveranciers, belastingschulden. Die gaan af van de waarde.
• —Liquiditeiten en andere activa: die tellen bij.
• —De staat van de panden: achterstallig onderhoud, energierenovaties die eraan komen, keuringen die verlopen zijn.
• —De huurcontracten: lopende huurprijzen tegenover marktprijzen, leegstand, indexatie.
• —Fiscale en juridische risico’s uit het verleden van de vennootschap.

Hoe Antwerp Invest ermee omgaat

Wij lichten de impact van latente belastingen in elk voorstel apart toe: welke boekwaarden we gebruikten, welke meerwaarde daaruit volgt en welk deel we doorrekenen. Zo kan u ons voorstel naast dat van anderen leggen, en naast de netto-opbrengst van een verkoop van de panden zelf.

Veelgestelde vragen

Deze pagina geeft algemene informatie over de Belgische en Vlaamse regels zoals wij ze begrijpen op de datum hierboven. Ze is geen fiscaal of juridisch advies en vervangt het advies van uw accountant, notaris of advocaat niet. Antwerp Invest koopt en begeleidt, maar is geen fiscaal of juridisch adviseur: laat elke beslissing over uw vennootschap onafhankelijk nakijken.